Жилье несбывшихся надежд. В Казахстане в очередниках более полумиллиона граждан

Дефицит жилья в Казахстане остается острым, несмотря на поддержку этого сектора государством. Дело в том, что проводимая властями республики социальная политика хаотична и неустойчива. Ими принимаются различные программы, но выполняются последние, исходя из возможностей бюджета в определённый момент времени и потому воспринимаются как необязательные к выполнению рекомендации, во многом носящие декларативный характер. В результате, подобно бумерангу, возвращаются, не достигнув цели.

В частности, для решения жилищного вопроса разработано множество госпрограмм: «Нұрлы жер», «Бақытты отбасы», «7-20-25» (эффективная ставка – 7% годовых, первоначальный взнос – 20%, срок займа – до 25 лет), «Баспана-Хит», «5-10-20», ипотека «Отбасы банка». Тем не менее по состоянию на 1 января 2021 года в Единой национальной системе учета очередников по республике числится более 548 тыс. граждан. Значительная часть из них стоит в очереди много лет.

Среди причин провала жилищной политики – и неразвитость инфраструктуры, и коррупция, и непрозрачность бизнеса. Кроме того, объемы вводимого в эксплуатацию и распределяемого жилья сильно различаются по регионам. Лидерами по вводу жилья являются гг. Нур-Султан и Чимкент, Карагандинская, Северо-Казахстанская и Жамбылская области.

Строительная отрасль (несмотря на пандемию и вызванное ею снижение деловой активности) по темпам роста занимает одну из лидирующих позиций в экономике страны. Инвестиции в жилищное строительство в сравнении с 2019 годом возросли на 33,6% и составили 2 трлн тенге. При этом на 1 тенге государственных средств привлечено 5 тенге частных инвестиций. Объем введенного за счет всех источников финансирования жилья вырос на 16,8% и достиг 15,3 млн м², из них в рамках госинвестиций введено 2 млн м² социального жилья.

В текущем году планируется за счет всех источников финансирования построить 17 млн м² жилья – это 163 тыс. квартир. Планируется построить и приобрести 22,5 тыс. единиц социального жилья и выдать очередникам 8,8 тыс. льготных займов.

Источник: Бюро национальной статистики АСПиР РК

Однако одним самых острых вопросов остается доступность жилья: нуждающихся в нем много, но платёжеспособный спрос низкий. Даже имея средний доход, купить необходимое жильё многим просто не по силам. Ведь не менее 2/3 работающего населения получают зарплату менее 140 тыс. тенге! Ипотека доступна, как правило, только тем, чьи доходы выше среднего, тем, кто может позволить себе большие ипотечные ежемесячные платежи.

Приблизительные расчеты по программе «7-20-25», по которой можно приобретать жильё только в новостройках, дают следующую картину. При покупке квартиры за 12,5 млн тенге первоначальный взнос составит 2,5 млн тенге, ипотечный кредит – 10 млн тенге. При 10-летнем сроке кредитования ежемесячный платёж составит более 116 тыс. тенге (с общей переплатой в итоге 3,9 млн тенге). А ведь потребуются еще затраты на ремонт и мебель. Многие ли из этих 2/3 работающего населения смогут осилить такие расходы? Вопрос риторический. Зато банки-операторы, которым достаются деньги под 3% годовых от Нацбанка, «заработают» 4% на ипотечных кредитах, выдаваемых населению.

Ожидать заметного снижения стоимости жилья не приходится, поскольку более 40% строительных материалов составляет импорт. А это значит, что уменьшение себестоимости за счет снижения затрат на приобретение стройматериалов выливается в строительную халтуру, ставшую уже хронической проблемой отечественной строительной отрасли.

Никто не гарантирует ни завершение строительства в указанные сроки, ни его качество. Трещат по швам построенные по госпрограмме больницы, школы, жилые комплексы, сыплется внешняя облицовка стен, в отопительных системах используются бывшие в употреблении трубы, которые начинают течь после подачи воды.

Ярким примером сказанного стал рухнувший в Караганде возведенный за счет средств участников долевого строительства ЖК «Бесоба». Многоквартирный жилой дом был сдан в эксплуатацию в 2009 году, а 6 апреля 2012 года он рухнул. У карагандинской новостройки не оказалось фундамента, ригели же просто уложены на колонны! После этого остальные дома этого жилого комплекса, признав аварийными, решили снести. Было заведено уголовное дело, по которому часть виновных осудили, часть избежала наказания. Владельцам недвижимости дали временное жилье на окраине города и с тех пор их кормят «завтраками».

Острым вопросом, по-прежнему, остается завершение строительства долгостроев. В частности, на протяжении многих лет ждут своих квартир дольщики северной (ЖК «Жеты жол», «Зере-1», «Акерке-2») и южной (ЖК «Весновка») столиц. Так, элитный ЖК «Весновка» – это шесть 16-этажных и 9-этажных домов – начали строить 15 лет назад, и тогда люди заплатили по 300 тыс. долларов за двухкомнатную квартиру в чистовой отделке с паркетным полом. В настоящее время строительство ЖК после некоторого оживления вновь остановлено из-за отсутствия финансирования.

ЖК «Весновка» 

Отметим, что, по данным пресс-службы акима Алма-Аты, на конец 2018 года в мегаполисе строилось 57 коммерческих жилых комплексов на 13,4 тыс. квартир. При этом разрешительные документы на привлечение средств дольщиков имелось только по 19(!) комплексам.

Бичом Алма-Аты стала точечная уплотняющая застройка, когда каждый свободный клочок земли явочным порядком под прикрытием чиновников акимата активно застраивается коммерческими объектами. Дворы, скверы отбираются под многоэтажные ЖК, торговые и бизнес-центры. А ведь такая застройка увеличивает нагрузку на коммунальные сети и без того изношенные, требующие существенной модернизации.

Нормы генплана не соблюдают ни застройщики, ни сами власти. И это понятно. Каждый такой объект приносит бешеную прибыль. Последним примером подобного стала попытка застройки территории бывшего плодоконсервного комбината в Алма-Ате, на которой (превышая допустимую плотность застройки в десятки раз!) вознамерились возвести жилой комплекс из 57 домов в 17 этажей. После протестов общественности предпроектную документацию отозвали, и застройщик RAMS Qazaqstan должен будет разработать новый проект. Сколько домов и какой этажности будет в комплексе, по-видимому, в очередной раз узнаем постфактум.

По мнению ряда специалистов, в новостройках необходимо проводить обязательный строительный аудит. Он должен включать: оценку качества и объемов выполненных работ, сопоставление выполненных объемов работ с требованиями проекта и строительных норм, анализ смет подрядчика и сопоставление с фактическими объемами работ и ценами на использованные материалы. Пока же новоселам по всей стране остается только молиться, чтобы их ЖК не повторили судьбу «Бесобы».

Кроме этих проблем решение жилищных вопросов тесно связано с увеличением доходов населения. В частности, активными получателями ипотечных кредитов по программе «7-20-25» стали в основном жители Нур-Султана и Алма-Аты, на долю которых приходится 51% всех займов, поскольку среднедушевые доходы населения этих городов значительно выше доходов в других регионах.

В этом году казахстанцам предоставили право досрочного снятия части пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий. Объем изъятий из ЕНПФ может превысить 2,4 трлн тенге, но медианная сумма накоплений сверх порога достаточности оценивается величиной всего около 1,6 млн тенге. Поэтому полагать, что это позволит решить в стране жилищную проблему, не приходится.

Тысячи людей начали обращаться к застройщикам в поисках желанных квадратных метров, и на рынок жилья хлынули пенсионные деньги. Рынок тут же отреагировал ростом цен. К примеру, за конец января - начало февраля текущего года стоимость квадратного метра в новом ЖК в Бостандыкском районе Алма-Аты взлетела с 420-450 тыс. тенге до 580. И это при том, что, по данным сайта Krisha.kz, средние цены на рынке жилья в 2020 году уже выросли на 17,2%.

Прогнозный рост стоимости нового жилья в текущем году оценивается в 12-15%. Вторичное жилье будет также следовать за общим трендом, но из-за меньшего спроса его динамика составит 8-10%. Продолжит расти и объем ипотечного кредитования, который может достичь показателя в 3 трлн тенге, что, в свою очередь, поддержит тренд роста цен. 

Властям, внедряющим жилищные госпрограммы, необходимо рассчитывать и прогнозировать социально-экономические последствия принимаемых решений. Иначе складывается впечатление, что они в значительной мере делаются для отвлечения внимания населения с целью снижения протестных настроений. Дескать, правительство делает все для обеспечения населения жильем, а банки и застройщики преследуют только личную выгоду. Однако подобная политика управления, когда «царь хороший, а бояре плохие», с каждым разом работает все хуже и хуже.