Если верить официальной статистике, Казахстан решил проблему ипотечных кредитов. Банки страны целыми десятилетиями стонали под непомерной тяжестью неаккуратно выплачиваемых кредитов, выданных на приобретении жилья. Последние данные рисуют более оптимистичную картину. Если в 2014 году доля просрочки в ипотечном портфеле страны составляла более 10 процентов, то с тех пор она упала до уровня ниже одного процента. Судя по этим цифрам, стабильные и предсказуемые доходы домохозяйств позволили по большей части оставить просрочки по ежемесячным платежам в прошлом. Но людям, подобным Еркежан Сеитказиной, специалисту по ведению социальных сетей из Алматы, эта картина кажется раздражающе обманчивой. «Эта статистика — такая же ложь, как якобы растущие средние зарплаты. Откуда берутся эти цифры? — сказала Сеитказина Eurasianet.org. — Сейчас цены на недвижимость взлетели до небес: как же при этом можно покупать и регулярно выплачивать [долги]?» В том, что касается ипотеки, Казахстан пал жертвой собственного успеха. Пытаясь сделать жилье более доступным для самых малоимущих, власти развернули целую серию программ льготного ипотечного кредитования. На свободном рынке займы предлагаются на непосильных условиях. Процентная ставка по стандартному ипотечному кредиту может доходить до 20 процентов. В то же время тем, кто имеет право на получение кредита, субсидированного государством, предоставляются гораздо более выгодные условия. Например, одна программа, предназначеннаяспециальнодлямолодыхсемей, предлагает кредиты на сумму до 100 миллионов тенге (215000 долларов) под 6 процентов. Однако у таких программ есть одно неприятное последствие — резкий рост цен на недвижимость. Опубликованные в прошлом месяце официальные данные правительства показывают, что цены на вновь построенные квартиры увеличились на 17,7 процента по сравнению с прошлым годом, а цены на старую недвижимость выросли почти на 26 процентов. По данным ведущего портала по торговле недвижимостью Krisha.kz, вследствие этой тенденции, существующей уже не первый год, цена одного квадратного метра недвижимости в Алматы, составлявшая в конце 2019 года около 390000 тенге, сейчас приближается к 670000 тенге. (При пересчете в доллары рост оказывается не столь заметным в связи с сильным обесцениванием тенге, но поскольку почти все получают доходы именно в национальной валюте, это мало кого утешает.) По самым приблизительным расчетам, для покупки всего лишь 60-метровой квартиры в Алматы человек, получающий среднюю номинальную зарплату — которая составляет сейчас около 312000 тенге в месяц, — должен откладывать половину своего заработка на протяжении более чем двух десятилетий. Программы льготного ипотечного кредитования настолько популярны, что вытесняют с рынка кредитования частные банки. Как сообщила Eurasianet.org лоббистская группа «Ассоциация финансистов Казахстана», приблизительно девять из каждых десяти ипотечных кредитов в Казахстане выдаются под уменьшенные проценты. «Сегодня до 70 процентов всех продаж квартир в Алматы производятся с привлечением государственных ипотечных программ — это больше, чем когда-либо раньше, — сказал Eurasianet.org аналитик Нургали Аманкулов из местного агентства недвижимости «Фаворит». — Благодаря доступной ипотеке спрос не уменьшается, и цены продолжают расти». Экономист Мурат Темирханов отмечает, что это приносит выгоду не только семьям с низкими доходами, но и заемщикам со стабильными доходами — работникам частных компаний и государственным служащим с достойными зарплатами. «Поскольку этим заемщикам повезло получить очень дешевую ипотеку, у них есть стимул своевременно вносить выплаты и не портить отношения с банком», — сказал Темирханов Eurasianet.org. Индивидуальным предпринимателям и владельцам малых предприятий приходится труднее. Хотя теоретически программы государственного субсидирования предназначены для нуждающихся категорий населения, их критерии иногда бывают настолько нечеткими, что их могут использовать и те, кто покупает жилье под сдачу. «Учитывая, что за последний год цены на аренду квартир приблизительно удвоились, такое вложение оказывается весьма прибыльным», — говорит Аманкулов. Рынок аренды жилья оказался сильно перекошен в результате приездавКазахстанбесчисленныхтысячроссийскихграждан, которые стремятся избежать мобилизации, объявленной у них на родине. Невольно привела к разогреву рынка недвижимости и еще одна государственная инициатива, появившаяся по требованию общественности. В январе 2021 года власти уступили массовым призывам разрешитьнекоторымгражданам использовать накопления в государственном пенсионном фонде для покупки недвижимости и других капиталовложений еще до выхода на пенсию. В соответствии с правилами, разработанными Министерством промышленности и инфраструктурного развития, средствами, изъятыми из фонда, можно было оплачивать лишь некоторые определенные типы расходов, в том числе частичную или полную оплату покупок недвижимой и земельной собственности, а также финансирование домашнего ремонта. Эта программа оказалась выгодна в основном тем, кому крупные зарплаты и прошлые пенсионные взносы позволили накопить большие излишки. По состоянию на конецсентября государственный пенсионный фонд удовлетворил 1,3 миллиона заявок и выдал на «улучшение жилищных условий» 3,1 триллиона тенге (6,5 миллиарда долларов). В результате всего этого одни остались в выигрыше, другие — в проигрыше. «Крупные изъятия из пенсионного фонда подействовали как стероиды. Рыночная деятельность и рыночные цены значительно обогнали основополагающий фактор — уровень доходов. В свою очередь, рост цен уменьшил доступность жилья для граждан», — написал Eurasianet.org по электронной почте эксперт «Ассоциации финансистов Казахстана». Сеитказина оказалась в числе проигравших. «Государство оказало нам дурную услугу, — говорит она. — Не думаю, что у меня когда-нибудь будет собственное жилье».
Если верить официальной статистике, Казахстан решил проблему ипотечных кредитов.