Рынок недвижимости Казахстана: теснота и трудности расширения

Рынок жилья в Казахстане лихорадит четвертый месяц. После рекордно высоких показателей сделок в начале весны кривая спроса пошла вниз, но цены на квадратные метры продолжают расти. По словам экспертов, на турбулентность влияют не только внешние факторы, вызванные конфликтом на Украине, но и внутренние – окончание госпрограмм и повышение порога достаточности при изъятии пенсионных «излишек» из Единого накопительного пенсионного фонда.

Проблема обеспеченности жильем в Казахстане стала более активно обсуждаться после январских событий 2022 года, когда был собран социальный портрет тех граждан, которые выходили на митинги.

В числе других проблем жители крупных городов высказывали недовольство тем, что молодым семьям фактически невозможно купить квартиру без ипотечного кредита. Далеко не каждая семья может накопить первоначальный взнос для ипотеки, а главное – потом без просрочки оплачивать взносы по жилищным займам.

В мировой статистике по обеспеченности жильем Казахстан стоит на одной позиции с развивающимися странами. По данным Всемирного банка, в развитых государствах на одного человека приходится по 60-70 кв. метров жилья, в России – 25,8 кв. метров, в Казахстане – 23,2. Нельзя не отметить, что десять лет назад этот показатель был гораздо меньше – 18,7 кв. метров (данные Бюро нацстатистики РК).

Вопрос расширения жилплощади тесно связан с уровнем доходов. Два ключевых фактора – медианные цены на жилье и средняя заработная плата всех членов семьи – экономисты увязали в индексе доступности приобретения жилья. По информации, опубликованной мониторинговым агентством Energyprom.kz, в мировом рейтинге стран по доступности жилья РК занимает 44 место из 112. Индекс доступности равен 10,5. Это значит, что средняя стоимость жилья в стране укладывается в 10 годовых зарплат среднестатистической семьи. У лидеров рейтинга (Саудовской Аравии, США) этот показатель равен 2,7 и 3,9 соответственно.

Цифры подтверждают – главными проблемами для казахстанцев остаются теснота и трудности с покупкой более просторной квартиры из-за высоких ипотечных ставок. О том, как менялся рынок недвижимости Казахстана в первом полугодии этого года, можно проследить по следующим наиболее важным стресс-факторам.
*При конвертации нацвалюты в доллары был использован курс Нацбанка РК, актуальный на каждый конкретный месяц.

Индикатор №1. Число сделок

Главный показатель уровня спроса за первые пять месяцев 2022 года показывал высокую волатильность. По данным НАО «Государственная корпорация «Правительство для граждан», в январе-феврале спрос на первичное и вторичное жилье в стране набирал обороты (плюс 39,6%), казахстанцы заключили 33 тысячи и 46,5 тысяч сделок соответственно. В марте число договоров купли-продажи побило рекорд в 67,8 тысяч. Это еще на 45% больше предыдущего месяца. На этом, собственно, движение вверх закончилось.

Со второго весеннего месяца Центры обслуживания населения, регистрирующие сделки в госреестре, фиксировали спад: минус 23% в апреле и еще минус 42% в мае. Наибольшая покупательская активность сохранилась в таких крупных регионах как Карагандинская область и Алматы. Меньше всего сделок проведено в городах малонаселенного Северного Казахстана.

Индикатор №2. Цены

Скорость изменения цен на квартиры за первое полугодие была настолько высокой, что ценники в объявлениях могли меняться несколько раз за неделю. Притом в ту или иную сторону. Продавцы «прощупывали» спрос и наращивали стоимость. В целом, индексы на рынке недвижимости за январь-июнь 2022-го побили рекорды последних лет. За такой короткий период новое жилье подорожало на 18,3%, вторичное – на 26,1%, стоимость аренды благоустроенного жилья увеличилась на 21,3%.

Детальные данные из статсборников Бюро национальной статистики РК показывают, что самый большой скачок произошел как раз в период наиболее высокого покупательского спроса – в марте. За этот месяц квартиры подорожали на 5,5%. Это рекорд роста за последние пять лет.

Если в январе средневзвешенные цены на новостройки были в пределах 386,4 тысяч тенге ($892), то уже в марте квадратный метр в строящихся домах продавали по 408,9 тысяч тенге ($817, но при этом курс доллара вырос в марте на 15%). К концу мая стоимость нового жилья в нацвалюте выросла еще почти на 3%, до 419,3 тысяч тенге ($1 тысяча, но курс доллара стабилизировался). В июне рост продолжился, но он уже был умеренным (плюс 1%)

Аналогичная ситуация наблюдалась и на вторичном рынке, где средние цены были даже выше, чем в новостройках. С января по июнь стоимость квадратного метра увеличилась с 409 тысяч тенге ($817) до 465,5 тысяч тенге ($1,02 тыс.).

По областям разница в стоимости квартир была довольно ощутимой, что объясняется как привлекательностью мегаполисов и урбанизацией в крупные города, так и разными темпами освоения финансирования жилищных программ на уровне регионов. Так, стоимость квартир в новостройках в столице республике – Нур-Султане - в мае этого года была равна 545,4 тысяч тенге за квадрат ($1,26 тыс.). В то же время в областном центре Жамбылской области – городе Таразе – жилье, построенное по программе «Нурлы жер», очередники могли покупать по 160 тысяч тенге ($370).

Все о причинах

Прямое влияние военного конфликта в Украине на рынок недвижимости Казахстана выразилось в новом витке девальвации тенге. В сравнении с 23 февраля национальная валюта Казахстана ослабла на 10,1% (сравнение официальных курсов Нацбанка РК). А так как большую часть стройматериалов застройщики покупают в России и других странах, волатильность привела к удорожанию стройматериалов. Это хорошо видно по индексам цен за полгода, рассчитанным специалистами Бюро нацстатистики.

Из 32 видов строительных материалов, по которым ведется съем цен Бюро нацстатистики, лишь четыре категории за январь-июнь этого года не претерпели изменений (шпон, изделия строительные из пластмассы, керамическая плитка, известь и гипс). По остальным 28 наименованиям стройматериалов индексы были выше 100%. Самые высокие показатели зафиксированы по десяти категориям. Притом в этом списке оказались ключевые для строительной индустрии материалы – цемент (плюс 6%), кирпич (плюс 11%), строительные растворы (плюс 8%), металлоконструкции (плюс 10%).

По мнению генерального директора казахстанской строительной компании Open Development Вячеслава Лазарева, высказанного им на круглом столе «Лучшие новостройки Казахстана», себестоимость строительства нового жилья в стране начала расти как раз после начала девальвации из-за повышения цен на стройматериалы. По его словам, 30-40% всех составляющих стройки – это импорт из России. «Чтобы сохранить маржу, девелопер уже не может реализовать квадратные метры по прежней стоимости. Это заставляет его подталкивать цену вверх, а клиент за эту стоимость уже просто не готов приобретать. Отсюда и возник перекос. Рынок немного перегрелся. [...] Мы видим, что большинство строительных компаний активизировались, так как продажи начали падать. Практически у всех девелоперов падение составило от 30 до 70%. В этой турбулентности мы работаем с мая. Два месяца у нас есть определенные трудности, но я думаю это краткосрочный тренд», - сказал Вячеслав Лазарев.

С этим мнением согласен президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков. Руководитель объединения отмечает, что многие стройкомпании начали придерживать свои проекты или останавливать старт новых строек. Дело в росте цен на стройматериалы и неопределенности в прогнозах покупательского спроса.

«Кто-то говорит о завышенной цене со стороны строителей. Но мы понимаем, что это не так. Если бы застройщики понимали, что у них есть запасы, какая-то финансовая подушка безопасности, в условиях турбулентности они бы, наоборот, начали снижать цену, демпинговать и забирать свою долю рынка. Но, согласно аналитике, мы этого не видим. Напротив, идет приостановка по некоторым проектам», - высказался Виктор Микрюков.

Серьезное влияние на покупательский спрос на рынке жилья в первом квартале этого года оказало решение президента страны Касым-Жомарта Токаева продлить сроки действия условий изъятия из Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) так называемых пенсионных «излишков».

Напомним, 3 декабря прошлого года сотрудники ЕНПФ заявили об увеличении порога достаточности пенсионных накоплений в два раза с 1 января 2022 года. Это лишало большинство вкладчиков шансов использовать свои пенсионные накопления на улучшение жилищных условий. После многочисленных обращений казахстанцев глава государства принял решение продлить прежние условия до 1 апреля 2022 года.

Эта тема активно обсуждалась на всех медиаплощадках. Именно пролонгацией сроков изъятия пенсионных «излишек» представители рынка объясняли небывалый всплеск спроса именно в марте. Казахстанцы старались максимально уложиться в строго отведенные временные рамки – успеть до конца марта оформить жилье с использованием своего капитала из ЕНПФ.

Еще одним стресс-фактором для рынка недвижимости стало завершение сроков реализации государственных ипотечных программ «Баспана Хит» и «7-20-25». По первой подвели итоги еще в конце 2021 года, вторая рассчитана до конца 2022 года, но финансовые лимиты по ней тоже заканчиваются. Согласно информации пресс-службы оператора программ – АО «Казахстанский фонд устойчивости» (дочерняя компания Нацбанка РК), за четыре года реализации программы «7-20-25» ипотечные кредиты по льготной ставке в 7% смогли получить более 42 тысяч казахстанских семей.

Эти программы помогали сделать ипотеку более доступной, но сами при этом имели много ограничений. Например, программа «7-20-25» была рассчитана только на новое жилье, а темпы строительства новостроек в регионах не так высоки, как в мегаполисах. Поэтому в областных центрах регионов в течение последних нескольких лет были очереди на новые квартиры. Право купить жилье в только что построенном доме сначала получали госслужащие, врачи, учителя, военные, дети-сироты, многодетные семьи, а только потом – все остальные граждане, не входящие в эти категории.

На смену этим программам правительство уже предложило другой вариант поддержки заемщиков. По словам председателя правления АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек» Каната Шарлапаева, сказанным им на заседаниикабмина 5 июля, в 2023 году в Казахстане ожидается неудовлетворенный спрос на ипотеку в размере около 500 млрд тенге ($1 млрд) или 35 тысяч квартир. Поэтому в стране будет принята новая программа – «12-20-20». Она фактически дублирует условия своей предшественницы, но с учетом новых рыночных условий. Участники этой программы смогут сократить ставку по кредиту на 7%, ее будет субсидировать государство.

Экспертное мнение

О том, как меняется потребительский спрос на рынке недвижимости и что может на него повлиять, корреспонденту CABAR.asia рассказала вице-президент объединенной Ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.

- Как Вы считаете, повлиял ли конфликт на Украине на конъюнктуру рынка недвижимости Казахстана?

- Я бы не стала говорить о том, что ситуация изменилась только из-за конфликта в Восточной Европе. То, что происходит на Украине отразилось не только на Казахстане, весь мир отмечает изменения в экономике. Однозначно, санкции, которые накладывают на Россию, точно также детонируют на Казахстан, как и на многие другие страны. Это экономическая составляющая. И рынок недвижимости в РК имеет заметные следы этих событий в первую очередь из-за валютного курса.

Несмотря на то, что в Казахстане принято положение о дедолларизации, большинство казахстанцев привязаны в сделках с недвижимостью к курсу американской валюты. Ослабление национальной валюты сказывается на закупке импортных строительных материалов, которые используются при отделке. В этой связи цены на первичном рынке возрастают.

- Как Вы оцениваете влияние внутренних факторов на спрос?

- Повышение порога достаточности при изъятии пенсионных накоплений и завершение ипотечных госпрограмм незамедлительно сказалось на ценообразовании и спросе. Если говорить о средствах ЕНПФ, то их использование, конечно, стимулировало рынок и с начала действия этой программы наблюдался рост числа сделок. Цены тут же начали соответствовать возросшему спросу. И в то время, когда порог достаточности повысился, показатель сделок с недвижимостью снизился. Больше нет такого потока клиентов, которые бы привлекали свои средства, в том числе пенсионные при приобретении недвижимости. Сегмент таких покупателей резко уменьшился. 

Свою лепту в динамику потребительского спроса внесло закрытие топовой госпрограммы «Баспана хит», она действовала до конца 2021 года. По условиям этой программы можно было покупать жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. Она была самой массовой и привлекательной для приобретения недвижимости в секторе эконом-класса. 

Кроме того, подходит к концу программа «7-20-25». Официально она еще действует, так как не закрыто остаточное финансирование. Но здесь другая проблема - покупать нечего. По условиям этой программы, приобретаемое жилье обязательно должно быть от застройщика, объект должен быть введен в эксплуатацию и не превышать утвержденные лимиты по стоимости. А в сегодняшних ценовых условиях не все актуальные стройпроекты подходят под эти стандарты. 

- А от чего сейчас зависит покупательский спрос?

- От многих факторов. Геополитическая обстановка, экономический кризис в сознании наших граждан заставляет по-новому расставлять приоритеты. Многие сейчас начинают думать о том, что нужно иметь какой-то капитал на всякий случай. И пандемия, и январские события научили нас тому, что нужно иметь финансовую подушку безопасности на самое необходимое в какой-либо кризисной ситуации. В этой связи на рынке недвижимости сейчас очень высокий отложенный спрос, так как на первый план у населения выходят другие задачи.

Еще один важный фактор – высокий уровень инфляции. Дорожают продукты, предметы первой необходимости, услуги. Все больше денег уходит просто на проживание. Тут уж не до ипотеки. Поэтому те, кто планировал покупку жилья, вынуждены уходить в аренду. Как следствие, рынок найма жилья взлетел в цене. И она держится. Этому способствует и то, что после начала в Украине российской спецоперации в Казахстан едут на работу много россиян.

- В летний сезон, во время отпусков, как правило, наступает затишье. Будет ли оживление спроса осенью?

- Не думаю, что будет оживление. По крайней мере по продажам нового жилья. Первичный рынок, на самом деле, не в лучшем положении находится. Застройщики, хотят они того или нет, вынуждены поднимать цены из-за высокой стоимости строительных материалов. Но в то же время низкий спрос и экономические факторы не позволяют массово покупать новостройки. Просто потому, что это слишком дорогое удовольствие и те, кто покупает, чаще всего останавливают свой выбор на вторичном рынке. Как следствие - цены на «вторичку» тоже держатся достаточно высоко.

- Простимулирует ли потребительский спрос новая госпрограмма субсидирования ипотечных ставок, которую только проанонсировали в новостях?

- В Казахстане очень много людей, которым нужна крыша над головой, но они не могут позволить себе взять ипотеку по действующим ставкам - под 20-22% годовых. Это просто кабальные условия. Поэтому если государство выпустит более щадящие программы, думаю, это будет большой помощью для казахстанцев. Пока информация только проанонсирована. Планируется открыть программы «12-20-20» и начать кредитование для молодых семей под 7% (в «Отбасы банке» - прим. автора). Если эти банковские продукты выйдут и ничего экстраординарного не произойдет, мы будем хотя бы на той же волне, что и сегодня, думаю это простимулирует рынок сделок.